2021년 부동산 투자 전망

2021년 부동산 투자 전망

정부가 주택공급 대책을 발표하고 있지만 당분간 오름세는 지속

1주택자라면 신규 아파트로 갈아타기를 고려

다주택자려면 보유세 절세를 위해서 부부공동명의 고려

수요층이 확대되고 있는 소형 업무용 부동산에 관심 

경매시장은 작년부터 과열 조짐, 신중한 접근 필요

정부에서 주택공급 계획을 발표하고 있지만 실제로 주택이 지어져서 공급되는데 까지는 최소 4-5년의 시간이 필요하고 이번 LH직원 투기 사태처럼 변수가 많기 때문에 계획대로 공급이 이루어질지 불확실하기 때문에 2021년에도 집값과 전셋값이 지속적으로 오를 가능성이 높다. 

서울시 주택공급은 2014년~2019년 연평균 7만8000가구(아파트 3만6000가구), 2020~2025년(추산) 연평균 8만2000가구(아파트 4만9000가구)이다. 하지만 서울시가 제시한 통계는 재건축·재개발 등에 따른 멸실 물량을 반영하지 않은 통계라서 전체적인 상황을 보여주는 데에 한계가 있다.  

왜 아파트 가격은 지속적으로 오르고 늘 공급이 부족하다고 말하는 것일까? 코로나로 인해 넘치는 유동자금이 투자처를 찾아 부동산으로 몰린 것도 이유지만 박원순 시장 취임 이후 서울시의 재개발 재건축 정비구역 중 지정해제 된 곳이 132곳이 넘고 정비구역으로 지정된 곳도 사업시행인가를 받은 곳이 263곳 중 87곳에 불과해 재건축 재개발 사업이 제대로 진행되지 못하고 있기 때문이다.   

서울에는 더 이상 아파트를 대규모로 지을 만한 공간이 없기 때문에 신규 택지지구 개발은 거의 불가능하다. 그래서 기존 주택을 허물고 재건축·재개발하는 방식으로 주택 공급을 할 수밖에 없다. 그런데 서울시의 재건축 재개발 사업이 속도를 내지 못하니까 공급이 부족할 수 밖에 없는 것이다.

소비자들이 원하는 곳에 주택을 공급해야 하는데 서울 외곽에 2기 신도시 3기 신도시를 공급한다고 계획을 발표해도 집값이 떨어지지 않고 계속 올라가는 이유이다. 반드시 부동산만 잡겠다는 문재인 정부의 말만 믿고 벼락거지가 된 사람들이 영끌을 하면서 지금이라도 집을 살 것인가 고민하고 있다.

무주택자의 경우 자금 여력이 된다면 집값이 내리길 무작정 기다리다 내 집 마련할 기회를 놓치는 것보다는 실거주할 내 집을 장만하는 게 필요하다고 생각된다. 우선 분양시장을 노리되, 당첨이 안 된다면 하반기(7~12월)부터 기존 주택 매입을 노리는 게 좋을 것 간다.

올 7월 시작되는 3기 신도시 사전청약과 분양가 상한제가 적용되는 민간 아파트 모두 시세의 절반 수준으로 공급될 것으로 예상되지만 주택청약종합저축 가입자는 2020년 6월 말을 기준으로 무려 2,460만 명에 달한다. 이중 절반이 넘는 1,294만명이 1순위대상자이기 때문에 그만큼 경쟁이 치열해져 자신의 청약 가점 등을 따져서 내 집 마련 전략을 짜야 한다.  

청약 당첨 가능성이 희박하다면 올 상반기부터 기존 주택 매입을 노리는 방안도 있는데 올 상반기 다주택자들의 물량이 나올 확률이 높기 때문이다. 코로나로 인한 경기하락으로 경매시장 역시 관심이 높아지고 있다. 올해 1월 수도권 아파트 낙찰가율이 100%를 넘을 정도로 아파트 경매시장의 관심이 집중되고 있고 상대적으로 업무시설이나 상업시설에 대한 관심은 적은 편이다. 향후 경기 회복을 바라보면서 우량물건을 찾아보는 것도 또 다른 기회가 될 수 있다. 

매입을 고려한다면 추천 단지로는 서울 외곽 저평가 지역이 좋을 듯하다. 서울 ‘노도강(노원·도봉·강북)’과 ‘금관구(금천·관악·구로)’ 지역이 지금은 대중교통이 불편하지만 향후 경전철, GTX, 신안산선 등 교통호재가 있는 지역을 장기적으로 재개발, 재건축을 기대할 수 있는 서울 강북 단지를 눈여겨볼 만하다.

1주택자라면?

1주택자라면 인기 지역이나 신축 아파트 단지로 ‘갈아타기’를 권해본다. 서울 강남은 다른 지역이 상승할 때 토지거래허가구역 등 규제로 덜 올라 추가 상승 여력이 있기 때문에 강남으로 갈아타기를 고민한다면 빠른 선택을 하는 게 좋을 듯하다.

2021년부터는 1가구 1주택자도 양도세 부담이 늘어날 수 있는데 9억원 초과주택 양도 시 적용되는 장기보유특별공제에 ‘거주요건’이 추가됐기 때문이다. 기존에는 보유기간만 따져 연 8%씩 공제율을 적용해 최대 10년 이상 보유한 주택은 연 8%씩 80%를 공제했지만 올해부터는 거주하지 않은 집은 최대 40%까지만 장기보유특별공제가 적용된다. 보유기간이 길어도 거주한 기간이 짧으면 세부담이 증가하는 만큼 이를 고려하고 움직여야 한다. 1주택자가 새로운 주택을 취득해 일시적 2주택이 된 경우 취득세와 양도세를 주의해야 한다.

특히 조정대상지역 내에서 일시적 2주택이 되면 취득세는 종전 주택을 1년 내에 처분해야 8%를 피할 수 있고, 양도세는 1년 내에 처분 및 전입의무를 지켜야 비과세를 받을 수 있다.

다만 양도세 비과세 적용요건에서 임차인이 거주하고 있는 경우 최대 2년간 처분 및 전입의무 기간이 주어지는데 문제는 임차인의 계약갱신청구권으로 인해 전입을 제때 못하는 일이 발생할 수 있으므로 이에 갈아타기를 시도하기 전에 반드시 전입가능 여부를 확인해야 한다.

그동안은 부부 공동명의일 경우 12억원까지 종부세가 면제되며 대표적인 절세 방법이었지만, 올해부터는 이를 고민해볼 필요가 있겠다. 공시가격 12억원이 넘어 종부세를 내야하는 부부 공동명의 1주택자는 9월에 단독명의와 공동명의 중 어느 쪽이 유리한지 따져본 뒤 납부방식을 선택할 수 있게 되면서다.

그동안 단독명의자만 받아온 종부세 고령자·장기보유 특별공제 혜택을 부부 공동명의 1주택자에게도 부여하기로 한 대신 공동명의 1주택자가 이 혜택들을 받으려면 기본 공제액이 12억원에서 단독 명의와 같은 9억원으로 줄어든다.

다만 공시가격이 12억원 이하면 공동명의로 보유했을 때 종부세를 내지 않기 때문에 나이나 보유기간과 상관없이 공동명의가 유리하다.

다주택자라면?

다주택자의 경우 각종 정부규제가 쏠린 만큼 추가적인 주택매입은 조심스럽게 접근할 필요하다. 올해부터 다주택자에 대한 세부담이 높아지는 것이 골자이기 때문에 이를 피하고 싶다면 5월 이전에 매각을 고려해야 하는데 종부세 부과가 매년 6월 1일을 기준으로 보유한 부동산을 대상으로 이뤄지기 때문이다. 관심 있는 지역이 있다면 미리 공인중개사무소를 찾아 매입의사를 알려놓는 것도 다주택자의 물건은 매입할 수 있는 투자 팁이라고 할 수 있다.

2021년부터 다주택자는 공제기준이 9억원에서 6억원으로 낮아진다. 조정대상지역 2주택 이하도 0.6~3.0%로 세율이 오르고 3주택 이상은 1.2~6.0%로 대폭 상향된다. 여기에 고령·장기보유공제는 다주택자가 되는 순간 불가하다. 따라서 올해부터 보유세 부담이 급증하기 때문에 세금과 현금 흐름을 꼼꼼히 따져 무리다 싶으면 주택 처분 여부를 결정해야 할 것으로 보인다.

수익형 부동산 전망과 투자전략

당분간 초저금리 기조가 유지될 것으로 예상됨에 따라 상업시설, 업무시설 등 수익형 부동산에 관심이 집중되고 있다.

2020년 수익형 부동산시장은 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)으로 촉발된 경기 침체로 공실률이 높은 수준을 유지하고 있음에도 상대적으로 규제 영향이 덜해 투자처를 잃은 유동자금이 쏠림현상을 나타냈다. 하지만 코로나19의 장기화로 공실확대 및 임대료 연체로 인한 시장의 불안감이 커지고 있는 만큼 우량 임차인 입주 여부가 투자처를 선택하는데 있어 핵심 투자요소로 떠오를 전망이다. 

주택시장과 마찬가지로 수익형 부동산시장 역시 양극화가 가속화될 것으로 예상됨에 따라 유동인구 및 배후지 확보 여부와 함께 상권의 안정성 및 확장성 여부, 실현가능한 개발호재가 있는지 꼼꼼히 따져본 후 투자해야 할 것이다.

2021년은 시장 규모와 수요층이 확대되고 있는 소형 업무용 부동산의 강세가 예상된다. 코로나의 영향으로 비대면(언택트) 업무와 소비 활성화로 온라인 쇼핑 시장 성장세가 가파르게 상승하면서 오프라인 매장 중심의 수익형 부동산시장에 투자하는 데 고려해야 할 사항이 많기 때문에 이럴 때일수록 보수적 접근이 필요하다고 업계는 조언하고 있다.

마지막으로 정부의 각종 부동산 대책에도 불구하고 올해 매매 및 전세 흐름은 수도권과 지방 모두 상승하고, 청약 시장도 더 과열되리라 전망되고 있다. 수익형 부동산은 공급이 많은 오피스텔과 도시형 생활주택보다는 최근 대형 기업이 아닌 1인 기업, 소규모 기업이 증가하고 있으며, 내수 경기침체로 임대료가 저렴한 공유 오피스, 섹션 오피스 등의 소형 오피스 수요가 높을 것으로 예상된다.​