2020 달라지는 부동산 제도-취득·양도·종부세 껑충

2020년 부동산 시장은 변화가 많은 한 해가 될 듯하다. 최근 발표된 12·16 부동산 대책의 개정안이 본격 시행될 뿐 아니라 세제·대출·청약 등 여러 분야에서 변화가 예고돼 있기 때문이다. 특히 다주택자에 대한 규제가 더욱 강화되고 정부가 필요할 경우 1주택자에 대한 규제까지 예고한 만큼 기존 주택 보유자나 주택 취득을 앞둔 수요자는 달라지는 제도를 미리 파악하고 계획을 세울 필요가 있다. 2020년 경자년부터 새로 시행되거나 달라지는 부동산 제도를 월별로 정리했다. 

▶1월 갭투자 원천 봉쇄

2월 실거래가 신고는 30일 이내에

▷부동산 중개 수수료 계약서에 명시해야

2020년 2월 1일부터 주택 청약 시스템이 금융결제원에서 한국감정원으로 넘어간다. 2월 이후 입주자 모집공고가 이뤄지는 단지부터는 한국감정원이 청약 업무를 수행한다. 자료 이관을 위해 설 연휴 전후(1월 24~27일)부터 약 3주간은 신규 모집공고 업무가 중단된다.

2월 21일부터는 부동산 실거래 신고 기한이 60일에서 30일로 단축된다. 계약이 무효 또는 취소되는 경우도 해제 등이 확정된 날로부터 30일 이내 신고해야 하며 이를 어기면 500만원 이하의 과태료가 부과된다. 실거래가 신고 기간을 짧게 조정하는 이유는 더 정확한 시세 정보를 전달하는 것과 동시에 부정 거래를 막기 위한 조치로 보인다.

2월부터 공인중개사가 계약 시 교부하는 중개대상물 확인·설명서에 거래 당사자와 협의를 통한 중개보수를 명시하는 내용이 추가된다. 따라서 공인중개사는 부동산 계약서 작성 단계에서 중개보수를 명확히 설명하고 협의해야 하며 거래 양 당사자로부터 이를 확인했다는 서명을 받아야 한다. 이는 최대 요율을 마치 고정 요율인 것처럼 속이는 행위를 막기 위한 조치다. 현재 중개보수는 최대 요율만 정해져 있고 구체적인 요율은 거래 당사자와 공인중개사 간 협의를 통해 정하게 돼 있어 중개보수 관련 분쟁이 끊이지 않았다.

▶3월 분상제 지역 재당첨 제한

3월부터는 투기과열지구에서 3억원 이상 주택 취득 시는 물론, 조정대상지역 3억원 이상 주택과 비규제지역 6억원 이상 주택을 취득할 때도 자금조달계획서를 제출해야 한다. 투기과열지구 9억원 초과 주택 실거래 신고 시에는 자금조달계획서와 함께 소득금액증명원, 예금 잔고, 전세계약서 등 더 자세한 증빙자료를 내야 한다. 또 공급 질서 교란 행위나 불법 전매 적발 시 주택 유형에 관계없이 10년간 청약이 금지된다. 또한 거주 지역, 주택 면적에 따라 1~5년까지 적용되는 청약 재당첨 제한 기간도 늘어난다. 분양가상한제 주택이나 투기과열지구 당첨 시 10년, 조정대상지역 당첨 시 7년간 재당첨 제한이 적용된다.

보유 주택을 활용해 노후생활 안정을 위한 자금을 지원하는 주택연금에 가입할 수 있는 나이와 주택은 이르면 올 1분기 내에 개편 시행된다. 지금은 60세 이상만 가입할 수 있지만 가입 요건이 완화되면 55세 이상만 돼도 가입할 수 있다. 가입 가능한 주택의 기준도 시가 9억원 이하에서 공시가격 9억원 이하로 완화될 전망이다. 공시가격이 시세의 약 70% 안팎인 수준을 감안하면 시가 13억원 안팎의 주택 보유자까지 주택연금 가입이 가능할 것으로 예상된다.

▶4~5월 민간 분양가상한제 재시동

▷2000만원 이하 주택 임대소득도 신고

2019년 뜨거운 이슈로 떠올랐던 민간택지 분양가상한제는 유예기간을 거쳐 올 4월 29일 이후 입주자 모집공고 신청 단지부터 본격 적용된다.

5~10년 전매제한과 2~3년 실거주도 의무화된다. 민간택지 분양가상한제 적용 지역으로 서울의 강남·서초·송파·강동·영등포·마포·성동·동작·양천·용산·서대문·중·광진 등 13개 구 전 지역과 강서·노원·동대문·성북·은평 5개 구 37개 동이 포함됐다. 이와 함께 경기는 집값 상승을 주도한 과천·하남·광명시의 13개 동이 상한제 대상으로 지정됐다.

4월 24일부터 100가구 이상 아파트라면 관리비와 사용료, 장기수선충당금 등 21개 항목을 의무적으로 공개해야 한다.

또 지금까지는 주택으로 월세나 전세를 놨을 때 연간 수입이 2000만원 이하면 비과세가 적용됐지만 올해 상반기부터는 연 2000만원 이하 임대소득도 2019년 귀속분부터 소득세가 과세된다. 다만 연 2000만원 이하 소득자는 분리과세 혹은 종합과세 중 선택 가능하다. 부부 합산 기준으로 집이 2가구라면 연간 월세소득에 대해, 3가구 이상이라면 월세와 보증금 3억원 초과분에 대해 간주임대료(잠깐용어 참조)를 계산해 6월 1일까지 신고해야 한다.

▶6~8월 양도세 중과 한시적 배제

▷허위 매물 올린 공인중개사는 처벌

소득세법 시행령 개정(2020년 상반기 중)을 통해 2019년 12월 17일부터 2020년 6월 말까지 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 다주택자는 양도소득세가 중과되지 않고 장기보유특별공제도 적용받을 수 있다. 양도소득세 부담으로 주택을 팔지 못하는 다주택자에게 한시적 퇴로를 열어준 셈이다.

2020년 8월부터는 허위 매물을 게시한 공인중개사를 처벌하는 내용을 담은 공인중개사법 개정안이 시행된다. 민간에서만 진행하던 인터넷, 모바일 허위 매물 모니터링을 국토교통부에서도 진행하며 허위·과장광고를 올리는 공인중개사에게 최대 500만원의 과태료를 부과한다.

종합부동산세 세율도 조정된다. 공시가격 9억원 이상 고가 주택 보유자에게 부과되는 종합부동산세율이 0.1~0.8%포인트 인상된다. 주택 보유에 대한 세 부담을 무겁게 하기 위한 취지다.

특히 정부는 공시가격을 현실화한다는 방침이다. 종부세 오름폭은 더 커진다. 반면 1세대 1주택을 보유한 60세 이상 고령자의 세액공제율을 현행 70%에서 80%로 높여 실수요 1주택자의 부담은 경감된다.

또 2020년 안으로 시세 9억원 이상 주택을 대상으로 한 부동산 가격 현실화율(시세 대비 공시가 반영률)이 상향 조정된다. 9억원 이상 주택의 60~70%가 평균 현실화율에 미달해 형평성 확보가 시급하기 때문이다. 현실화율의 제고 수준을 가격대별로 각각 70%, 75%, 80%로 하며 이에 따르면 30억원 이상 공동주택 현실화율은 시세의 80% 수준까지 올라 보유세가 큰 폭으로 인상될 전망이다.