좋은 상가 고르는 10계명
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작성자 최고관리자 작성일15-02-14 16:48 조회1,403회 댓글0건본문
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경기 용인시 죽전지구 단독주택단지 전경. 점포겸용 단독주택은 직접 거주하면서 매달 월세 수익을 올릴 수 있어 은퇴를 앞둔 중장년층들의 관심을 모으고 있다. 사진=LH 제공
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3일 수익형부동산 전문업체 한국창업부동산정보원에 따르면 상가는 입지에 따라 수익이 좌우되는 만큼 투자 전 반드시 이를 고려해야 한다. 지하층이나 내부 깊숙하게 위치한 상가는 피하는 것이 좋으며, 스트리트형 상가처럼 외부인도 쉽게 이용할 수 있도록 배치된 상가가 임차인을 구하기 쉽다. 단지내 상가의 경우 중대형 아파트 보다는 상가 이용 비중이 높은 중소형 아파트의 단지 내 상가가 투자 가치가 높은 편이다.
최근 인기가 높은 선임대 상가도 투자 때 유의할 부분이 적지 않다. 선임대 상가는 임차인과의 계약이 분양 전부터 확정돼 있어 공실 발생에 대한 우려가 없는 것이 장점이지만 경기침체 장기화로 폐업이 빈번하게 일어나 장점이 희석되는 경우가 적지 않다. 이 때문에 선임대 상가에 투자할 때에는 장기간 운영이 가능하고 경험이 풍부한 우량 임차인을 선별하는 것이 가장 중요하다.
선임대가 이뤄졌다는 분양업체의 설명을 무조건 신뢰해서는 안된다. 임대차 계약이 확정되지 않은 상황에서 '입점 유력' 등의 문구로 투자자를 현혹시키는 경우도 있기 때문이다. 임대차 계약을 진행 중인 점포를 선임대 상가로 홍보하는 일도 종종 있다. 사전에 임대차 계약서를 반드시 확인해야 한다.
이와 함께 확정수익을 보장하는 상가도 주의해야 한다. 보전 기간 이후에도 현재 수준의 임대수익을 올릴 수 있을 지도 꼼꼼하게 따져봐야 한다. 시간이 지나면 상권이 활성화될 것이라는 식의 기대만 갖고 투자를 결정하는 것은 금물이다. 또 주변 상가의 월 임대료와 보증금 시세는 물론 일정 기간 해당 상권을 방문해 유동 인구 흐름 등 시장 상황을 살펴볼 필요가 있다.
이와 관련, 권강수 한국창업부동산정보원 이사는 “상가는 아파트나 오피스텔에 비해 초기 투자자금이 많이 들어가는 상품이므로 본인의 자금여력에 맞는 투자가 이뤄져야 하고, 단기적인 수익 에 초점을 맞추기 보다는 여러 가지 사항을 감안해 장기적인 안목으로 접근해야 한다”고 조언했다.
◆ 좋은 상가 고르는 10계명
1. 거시적인 분석을 해야 한다=확장되고 있는 동네, 발전되고 있는 곳의 상권에 투자해야 한다. 좋은 상가가 나왔다고 생각하면 반경 1km이내를 충분히 분석하도록 해야 한다. 고정인구·가구수·구매력·업종분포·교통망·중심지역 등을 따져봐야 한다. 유동인구에 대한 조사도 필수 항목이다. 요일별·시간대별·연령별·성별의 조사까지 끝나면 대충 그림이 나온다.
2. 지하철역, 버스정류장 인근 상가가 좋다=지하철역, 버스정류장 100m이내의 상가는 투자할만한 지역이다. 사람들이 몰려들 근본적 요건을 갖췄기 때문이다. 단, 지하철역이 활성화된 지역이어야 한다. 버스정류장도 독점력을 가진 지역이 좋다. 활성화된 지하철역이나 버스정류장 근처에는 노점상이 선다. 노점상이 서있는 지역의 상가는 차라리 안전하다. 지하철역도 환승역이 좋고 버스정류장도 종점이나 아파트 단지 앞이 좋다.
3. 완만한 평지에 있는 상가가 좋다=상가 또한 완만한 평지에 있는 것이 좋다. 경사지거나 아래로 흐르는 상가는 좋지 않다. 천천히 걷다 보면 상가에 이르는 동선이 좋은 상가는 평지상가이다. 상업지역 면적의 비율보다 훨씬 먼저 따져보아야 하는 것이 평지인가 하는 점이다. 고양시 풍동, 파주 교하 등은 상업면적이 적어서 좋지만 경사지에 위치한 흐르는 상가라는 것이 약점이다.
4. 공실상가는 안 가진 것만 못하다=상가의 적은 공실이다. 공실상가를 가졌다는 것은 애물단지를 가진 것이다. 재산세와 관리비로 재산이 디스카운트되기 시작한다. 상가를 고를 때 가장 염두에 둬야 하는 것이 공실 가능성이다. 상가 대부분이 텅 비어져 있는 상가는 아무리 싸도 사서는 안 된다. 상가의 대부분이 채워져 있고 내가 매입할 상가에 들어올 만한 업종이 예상되는 상가가 좋다.
5. 네모 반듯한 평면을 가진 상가를 골라라=상가의 평면 또한 상가투자의 성패를 좌우한다. 자기 점포만의 전용출입구를 필수적으로 가지고 있어야 하고 평면은 네모 반듯할수록 좋다. 평면은 직사각형과 정사각형의 중간 형태이어야 한다. 라운드, 삼각형의 상가는 활용도가 떨어진다. 상가의 배치나 진출입 동선이 자유로워야 한다.
6. 적정규모와 높은 전용율을 가진 상가를 선택하라=적당한 상가크기를 가지고 있는 것이 임대와 향후 매도시 유리하다. 이전측면에서는 초소형상가와 대형 상가가 오히려 불편하다. 적정크기란 1층은 전용 기준 33㎡(구 10평)에서 50㎡(구 15평)이다. 2층은 83㎡(구 25평)~100㎡(30평)정도이고, 3층은 132㎡(40평)~165㎡(50평)정도가 좋다. 층별 용도가 다른 이유이다. 또한 광장과 테라스 등 서비스 면적이나 활용공간이 클수록 좋다. 전면과 측면비율은 2:3정도이나 도로에 노출된 부위가 넓을수록 좋다. 입구는 좁고 속으로 깊은 상가는 좋지 않다. 적정 전용율은 ▲단지내상가 80% ▲근린상가 60% ▲주상복합 55% ▲테마상가 35% 이상이어야 한다.
7. 풍경이 있는 상가를 사라=상가도 명품시대다. 명품점이 들어선 거리는 분위기도 다르다. 가로수와 건물형태, 대중선호구역 등 조망권과 볼거리, 패션 등 독특한 개성이 있는 지역의 특색 있는 상가가 투자가치가 있다. 더불어 쉽게 눈에 뜨이는 노출성 있는 상가면 더욱 좋다.
8. 고정고객이 있는 상가가 좋다=대학교·대기업·대형교회·아파트단지 등 고정고객이 있는 지역의 상가가 좋다. 포진한 고정고객이 쉽게 접근할 수 있는 접근성 좋은 지역에 위치한 상가를 사라. 단, 고정고객에 대한 의존도가 지나치게 높아 야간이나 주말이면 썰렁해지는 그런 상가는 피해야 한다.
9. 상가도 브랜드 시대다=상가도 건축물이며 어느 회사가 설계하고 시공했는가에 따라서 활용성이 차이가 난다. 도면을 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 설계회사와 시공회사의 인지도도 따져보아야 한다. 통계에 의하면 디자인, 설비, 공간배치에 있어 고급 브랜드의 시공사가 만든 상품이 훨씬 우월했다. 또한 상가가 부속물일 경우 주건물의 인지도와 향후 발전성도 살펴봐야 한다.
10. 접근성 좋은 상가를 골라라=최근 상가시장에 스트리트형 상가가 주목을 받고 있다. 스트리트형 상가는 내부 고객은 물론 외부 유동인구를 유입하기 좋은 형태의 상가로 대부분 테라스와 접목해 공간활용도가 좋고, 접근성이 뛰어나며 전면노출의 최대화 등 점포의 가시성도 동시에 높일 수 있다.
권강수 한국창업부동산정보원 이사
1. 거시적인 분석을 해야 한다=확장되고 있는 동네, 발전되고 있는 곳의 상권에 투자해야 한다. 좋은 상가가 나왔다고 생각하면 반경 1km이내를 충분히 분석하도록 해야 한다. 고정인구·가구수·구매력·업종분포·교통망·중심지역 등을 따져봐야 한다. 유동인구에 대한 조사도 필수 항목이다. 요일별·시간대별·연령별·성별의 조사까지 끝나면 대충 그림이 나온다.
2. 지하철역, 버스정류장 인근 상가가 좋다=지하철역, 버스정류장 100m이내의 상가는 투자할만한 지역이다. 사람들이 몰려들 근본적 요건을 갖췄기 때문이다. 단, 지하철역이 활성화된 지역이어야 한다. 버스정류장도 독점력을 가진 지역이 좋다. 활성화된 지하철역이나 버스정류장 근처에는 노점상이 선다. 노점상이 서있는 지역의 상가는 차라리 안전하다. 지하철역도 환승역이 좋고 버스정류장도 종점이나 아파트 단지 앞이 좋다.
3. 완만한 평지에 있는 상가가 좋다=상가 또한 완만한 평지에 있는 것이 좋다. 경사지거나 아래로 흐르는 상가는 좋지 않다. 천천히 걷다 보면 상가에 이르는 동선이 좋은 상가는 평지상가이다. 상업지역 면적의 비율보다 훨씬 먼저 따져보아야 하는 것이 평지인가 하는 점이다. 고양시 풍동, 파주 교하 등은 상업면적이 적어서 좋지만 경사지에 위치한 흐르는 상가라는 것이 약점이다.
4. 공실상가는 안 가진 것만 못하다=상가의 적은 공실이다. 공실상가를 가졌다는 것은 애물단지를 가진 것이다. 재산세와 관리비로 재산이 디스카운트되기 시작한다. 상가를 고를 때 가장 염두에 둬야 하는 것이 공실 가능성이다. 상가 대부분이 텅 비어져 있는 상가는 아무리 싸도 사서는 안 된다. 상가의 대부분이 채워져 있고 내가 매입할 상가에 들어올 만한 업종이 예상되는 상가가 좋다.
5. 네모 반듯한 평면을 가진 상가를 골라라=상가의 평면 또한 상가투자의 성패를 좌우한다. 자기 점포만의 전용출입구를 필수적으로 가지고 있어야 하고 평면은 네모 반듯할수록 좋다. 평면은 직사각형과 정사각형의 중간 형태이어야 한다. 라운드, 삼각형의 상가는 활용도가 떨어진다. 상가의 배치나 진출입 동선이 자유로워야 한다.
6. 적정규모와 높은 전용율을 가진 상가를 선택하라=적당한 상가크기를 가지고 있는 것이 임대와 향후 매도시 유리하다. 이전측면에서는 초소형상가와 대형 상가가 오히려 불편하다. 적정크기란 1층은 전용 기준 33㎡(구 10평)에서 50㎡(구 15평)이다. 2층은 83㎡(구 25평)~100㎡(30평)정도이고, 3층은 132㎡(40평)~165㎡(50평)정도가 좋다. 층별 용도가 다른 이유이다. 또한 광장과 테라스 등 서비스 면적이나 활용공간이 클수록 좋다. 전면과 측면비율은 2:3정도이나 도로에 노출된 부위가 넓을수록 좋다. 입구는 좁고 속으로 깊은 상가는 좋지 않다. 적정 전용율은 ▲단지내상가 80% ▲근린상가 60% ▲주상복합 55% ▲테마상가 35% 이상이어야 한다.
7. 풍경이 있는 상가를 사라=상가도 명품시대다. 명품점이 들어선 거리는 분위기도 다르다. 가로수와 건물형태, 대중선호구역 등 조망권과 볼거리, 패션 등 독특한 개성이 있는 지역의 특색 있는 상가가 투자가치가 있다. 더불어 쉽게 눈에 뜨이는 노출성 있는 상가면 더욱 좋다.
8. 고정고객이 있는 상가가 좋다=대학교·대기업·대형교회·아파트단지 등 고정고객이 있는 지역의 상가가 좋다. 포진한 고정고객이 쉽게 접근할 수 있는 접근성 좋은 지역에 위치한 상가를 사라. 단, 고정고객에 대한 의존도가 지나치게 높아 야간이나 주말이면 썰렁해지는 그런 상가는 피해야 한다.
9. 상가도 브랜드 시대다=상가도 건축물이며 어느 회사가 설계하고 시공했는가에 따라서 활용성이 차이가 난다. 도면을 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 설계회사와 시공회사의 인지도도 따져보아야 한다. 통계에 의하면 디자인, 설비, 공간배치에 있어 고급 브랜드의 시공사가 만든 상품이 훨씬 우월했다. 또한 상가가 부속물일 경우 주건물의 인지도와 향후 발전성도 살펴봐야 한다.
10. 접근성 좋은 상가를 골라라=최근 상가시장에 스트리트형 상가가 주목을 받고 있다. 스트리트형 상가는 내부 고객은 물론 외부 유동인구를 유입하기 좋은 형태의 상가로 대부분 테라스와 접목해 공간활용도가 좋고, 접근성이 뛰어나며 전면노출의 최대화 등 점포의 가시성도 동시에 높일 수 있다.
권강수 한국창업부동산정보원 이사
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